2019-04-30   二重疏洪道重劃區 東西岸大對決
宅精觀點三重主圖.JPG歷經上一波新板、副都心、頭前等重劃區的高峰後,這些年新北市中心重劃區題材反倒相對欠缺,直到去年板橋江翠北側、新店央北、土城暫緩加上三重二重疏洪道等四大新秀先後搖旗,才使得相關議題重回市場目光,但與前三者相比,二重疏洪道重劃區能見度較為薄弱,宅精新村此次實地走訪,讓讀者能進一步瞭解區域現況及發展。(圖為新濠建設提供,非宅精新村版權)
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二重疏洪道重劃區正如其名,由分布在二重疏洪道兩側的兩塊市地重劃區組成,業界把東岸稱為三重段、西岸命為王谷王段,很拗口也不好記,筆者將其簡化為東岸及西岸,東岸靠疏洪東路、西岸臨疏洪西路,中間隔著二重疏洪道,透過這樣表述地理位置的方式,讀者會比較有概念。

    以三重地區來說,確實已經許久沒有大型重劃區題材,最近的要回溯到2006年前後集賢路一帶的重陽重劃區,當時筆者剛進入媒體也主跑這條線,接下來新北市中心重劃區就往板橋、新莊、五股一帶發展,而二重疏洪道重劃區之所以沒有加入戰局,在於受到先前禁建令限制,但隨著禁建令解除,這片占地71公頃的重劃區順理成了熱門標的。
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雖然東、西岸都掛三重區門牌,不過實際生活圈有所差異;先從東岸談起,具備兩個捷運三重站(北捷、機捷),機能可仰賴既有的集美和菜寮商圈,可以視為三重舊市區的延伸區段,包括新光、新美齊、潤泰、冠德、元利等知名建設都有購地動作,其中新美齊於2017年所推出的「新美齊匯」,甫推出單價即站上5字頭,雖然戶數不多但銷售頗為順利,代表買方認知價格並不低,目前線上另有「捷運京典」、「雙站匯」等案。
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值得一提的,在南港車站聯開案中,潤泰集團旗下的CityLink寫下相當亮眼的經營績效,除了再拿下松山車站外,也順利取得北捷三重站旁的「捷六」用地,無疑是東岸發展的重大利多,另外,在酒店式公寓租賃市場堪稱指標的「新光傑仕堡」,同樣計畫在此增設據點,基地在北捷三重站北側;區段價格方面,東岸實際售價約在每坪48~56萬元,考量到總價門檻,25~45坪、2~3房應是日後買方接受度較高的格局規劃。(編按:記於2019年4月)
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有別於東岸商業掛帥的型態,西岸由於北側為新北產業園區,南邊的先嗇宮站旁,東森集團也已決定在此打造「東森媒體數位創意園區」,加上鄰近的光復路頂崁工業區,就業人口所衍生的居住需求,使得區域先天型態就偏重在剛性自住層面,以至於學校、公園預定地數量較東岸高出許多,包括新濠、國泰、環泥、潤泰、冠德、鄉林、全陽等一線建商全數到位。
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因緊鄰頭前重劃區,生活圈主要設定在重新路往新莊方向,像是家樂福、IKEA大致都在這個範圍,群光電子已率先興建兩棟高樓層建築,一棟是企業總部,另一棟則規劃為中高階主管宿舍,住宅則有「新濠漾」、「國泰悅」、「年紀青」等案,雖「國泰悅」有國泰品牌加持,但就基本面條件,「新濠樣」應是目前最具指標的預售案,重要的是,以線上新案價格為基準,西岸行情低於東岸一截,每坪約38~45萬元。

 

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    無論是東岸或西岸,賣點無非是便捷交通網、台北市一橋之隔、既有生活機能與和大台北都會公園,尤其是大台北都會公園,可說是整個大台北地區很難複製的先天優勢,當然,從基地位置到產品規劃,每個案子不見得都能具備景觀條件,但即使看不到也是用得到,所以後續新案銷售訴求勢必會圍繞在這上頭。

    與讀者最貼近的價格因素,客觀來看,東岸並沒有討到太多便宜,每坪48~56萬元的水位,幾乎比肩三重舊市區,甚至高於對岸的新莊副都心及頭前重劃區,以及同屬環快沿線的板橋江北重劃區,日後銷售是否會因應市況而有所調整,有待觀察。

 

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    相對於東岸,西岸價格就顯得較有競爭力,與鄰近的頭前重劃區差不多,但略低於板橋江北重劃區和新莊副都心,對三重、新莊、板橋等在地客層,價格認知不會產生過大落差,若是台北市西區客層,對西岸價格縮減幅度應相當有感,有助於吸納北市買盤進入。

文章出處: 陳英寰 宅精新村 痞客邦

 
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