2022-09-23   再升息房市不妙?李同榮:7大利空出盡漸回溫

22日央行可能再度升息,對市場預測一向精準的房市趨勢專家李同榮認為,無論央行升息半碼或一碼,今年7大利空已出盡。(圖/林榮芳攝)
 

美國通膨危機未除,聯準會將繼續升息三碼,預期22日央行有可能再度升息,對於降溫中的房市有些不利的揣測。房市趨勢專家李同榮今(21)日表示,無論央行升息半碼或一碼,今年7大利空已出盡,房市將於年底前逐漸回溫。

升息的前提是「景氣過熱」與「通貨膨脹」,美國因過去QE貨幣過度寬鬆,利率趨零,在通貨膨脹壓力下持續擴大升息循環,影響所及全球股匯市動盪不安,美元持續升值,台幣貶破31,歐元不到1比1,人民幣力守7,日圓下探147,使得全球利率遭到升息跟進的壓力。

然而台灣通膨現況與美國有別,利率基期也不同,8月消費者物價CPI為2.66,有趨緩現象,雖民眾對物價上漲感受仍高,但考慮出口競爭力,預期央行升息頂多半碼或一碼,對房市影響非常有限。

李同榮去年曾預測今年房市將面對7隻灰犀牛的挑戰,但都會是關關難過關關過的驚險局面,這7隻灰犀牛就是7大利空,包括QE縮表、利率持續上升、通貨膨脹加劇、疫情延燒、假性需求爆表、蛋白超漲、兩岸衝突升高、打房力道加重,今年都一一出現。不過他表示,如今房市在交易量縮的狀況力抗之下,7大利空都已出盡,市場將會逐漸回溫。

李同榮分別從預售與成屋市場分析房市發展現況指出,今年從年初開始,預售市場因7大利空因素逆襲,房市短線投資客倒貨影響,銷售率其差無比,但量縮、價卻不跌。預期升息循環的心理已經充分反應在市場預期之中,目前溫和升息環境下,其實也是一種利空出盡。

而內政部平均地權五大修法包括禁止轉售,這些不利因素也已充分反應在市場上,房價利差縮小,炒作已經收斂,若政府修法禁止轉售,又間接把投資客倒貨產生的多餘供給全數回收,建商放心推案下,把原來已經降溫的售價再度提高,市場的溫度會因假性需求被閉鎖而再度增溫,這就是市場機制被扭曲的後果,政府不可不慎。

他認為,無論修法或不修法都會是利空出盡,預售市場炒作已收斂,將會在大選後、年底前,交易量逐漸回溫。

「至於成屋、中古屋方面,全年交易量可能跌破眼鏡,沒有預期的悲觀。」李同榮說,今年成屋市場雖經7大利空逆襲,但交易量1-8月總數,年縮只有1.71%,而房價反而不跌且小漲。預期9月開始,成屋交易量會早於預售市場逐漸回溫,若沒重大利空,溫和升息對成屋市場影響也非常有限,全年交易量不但不減,反而會小增,這表示資金充裕與剛性需求的強勁,才能力抗7大利空的逆襲。

李同榮認為,房價下不來的另一重要因素就是技術循環處於上升軌道上,只是原來強勁主升段被打弱了,房市降溫,進入末升段,漲幅會逐漸縮小,炒作也會因無利可圖而收斂。在升息方面,目前以1000萬房貸為例,若升息一碼則再增加1.4萬元的年支出,升半碼等於今年升兩碼,每年約增2.8萬元房貸支出,對換屋與高收入者無動於衷,升息循環控制在四碼以內,仍然不影響房市首購剛性需求。
 

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資料來源:CTWANT
圖片來源:CTWANT

 
 
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